北方物流园建设项目可行性研究报告-成功案例

1、投资估算与资金筹措

XXX北方物流园建设项目总投资21277.73万元。

本项目园区建设资金来源全部由项目投资单位XXXX有限公司自筹以及银行贷款解决。

2、项目建设期限

工程总建设期限拟定为1.5年，计划于2016年6月开始前期工作，2017年12月正式运营。

3、项目效益

（1）直接经济效益

经测算，实现营业收入40202.05万元，利润总额为13927.20万元，税后内部收益率33.68%，税后财务净现值4052.12万元，总投资收益率67.57%，投资利税率88.94%，税后静态投资回收期2.50年，盈亏平衡点58.73%，经济效益显著。

（2）带动经济效益

项目通过建设单位招商以及示范作用，可以带动超过数百家行业企业入驻园区，带动二次投资数亿元，形成产值超过10亿元，税收超过1亿元，能带动超过数千人的就业。同时间接带动周边运输、餐饮、商业等产值超过10亿元。

4、项目建设的必要性

（1）项目的建设符合国家和地方相关政策

项目的建设符合《产业机构调整目录（2013年本）》中第一类鼓励类第三十七条其他服务业第七款开发区、产业集聚区配套公共服务平台建设与服务的有关规定。。同时，由项目背景分析可以看出，项目的建设符合当前国家战略京津冀一体化规划方案等相关产业政策。

通过园区建设，填补了物流空白，通过项目建设单位雄厚的实力以及市发改委等相关部门的支持，快速的集聚人才、技术等，发挥集聚效应，承接XXX中南部发展对物流的需求，促进XX循环化工园区发展。

（2）项目的建设有利于保障京津冀经济圈建设的需要

2014年京津冀一体化正式上升为国家战略，建设京津冀一体化。导致目前北京困境的原因除了国家对地区发展宏观规划能力欠缺外，北京市原有的行政区划条块分割，僵化陈旧的思维模式高度相关，功能不清，布局混乱，工作、居住、交通、管理成本高昂，中心区地价令人乍舌，租金难以承受，产业萧条，有市中心贫民窟趋势，迫切需要改变。

自京津冀一体化这一概念出台以后，市政府就不止一次地召开高规格会议，提到，要紧抓京津冀一体化机遇，加快强市步伐。相继出台《关于推进新型城镇化的意见》和《新型城镇化规划》，指出定位目标是首都经济圈京石轴线上的重要节点城市、首都功能疏解的重要支撑点和北上南下、东出西联的重要物流基地、撑起首都经济圈协同发展的战略支点，加强与京津功能分工和配套协作，带动冀中南发展。《意见》明确，将落实京津冀协同发展国家战略，以建设京津冀城市群为载体，充分发挥保定和廊坊首都功能疏解及首都核心区生态建设的服务作用，进一步强化唐山在京津冀区域中的两翼辐射带动功能，增强区域中心城市及新兴中心城市多点支撑作用。

（3）有利于提升市产业科技含量

京津冀一体化提出多年，进展一直缓慢，在于该区域内XX省与京津之间确实存在较大经济梯度落差，由于落差过大，XX与京津之间形成产业“悬崖”，阻碍了京津向境内进行产业转移。

省的当务之急是要从传统被动的“服务京津”向主动的“融入京津”、“接轨京津”转换，创造条件，积极构筑与京津产业衔接的“缓坡”，弥补与京津产业的梯度落差，承接京津两地的产业转移。

省必须提升主导产业层次，从而实现与京津产业对接。从其产业发展现状来看，目前支撑市经济发展的产业主要有医药、纺织、商贸、农副产品加工和钢铁等产业，“但产业层次较低”。

（4）是增加当地就业机会的需要

本项目建成后，日常运营需要大量的管理、销售类工作人员为消费者服务，同时可吸引众多商家前来创业，都需要大量的工作人员，必将为城市提供大量的就业机会，对当地就业具有促进作用。

编 制 大 纲

第一章 项目总论    1

1.1 项目基本情况   1

1.1.1 项目名称 1

1.1.2 项目选址 1

1.1.3 项目承担单位      1

1.1.4 项目建设目标及定位  1

1.1.5 建设内容及规模   2

1.1.6 投资估算与资金筹措  2

1.1.7项目建设期限 2

1.1.8项目效益  2

1.1.9 主要技术经济指标     3

1.2 可行性研究依据与范围 4

1.2.1 报告编制依据      4

1.2.2 报告研究范围      4

1.3 可行性研究结论、问题及建议   5

1.3.1 研究结论 5

1.3.2 问题及建议   6

第二章 项目背景与建设的必要性    7

2.1 项目提出的背景     7

2.1.1政策背景  7

2.1.2项目提出理由 13

2.2 项目建设的必要性  14

2.2.1项目的建设符合国家和地方相关政策   14

2.2.2项目的建设有利于保障京津冀经济圈建设的需要   14

2.2.3有利于提升XXX市产业科技含量  15

2.2.4是增加当地就业机会的需要    15

第三章 项目建设地址和建设条件    16

3.1 项目选址    16

3.1.1 选址原则 16

3.1.2 场址选择 16

3.2 建设条件    17

3.2.1地理位置  17

3.2.2 自然气候条件      18

3.2.3 外部交通条件      19

3.2.4 项目施工条件      20

第四章  项目市场分析  21

4.1我国建材市场概况   21

4.1.1我国建材工业发展现状     21

4.1.2我国建材市场发展前景     23

4.2我国新型建筑材料市场概况 23

4.2.1我国新型建筑材料市场应用情况   23

4.2.2新型建筑材料市场情况     24

4.2.3新型建筑材料市场前景     26

4.3物流行业现状    27

4.4 项目定位分析   28

4.4.1 项目整体目标      28

4.4.2 项目服务群体      29

4.4.3 项目辐射商圈      29

4.5 项目SWOT分析    30

4.5.1项目优势-S    30

4.4.2项目劣势-W   31

4.4.3项目机会-O   32

4.4.4项目威胁-T    32

第五章 项目建设方案   34

5.1 建设原则    34

5.2 规划方案    35

5.2.1 北方物流园建设项目发展思路      35

5.2.2 北方物流园建设项目的产业业态规划  35

5.3 工程设计    35

5.3.1 建筑设计 35

5.3.2 结构设计 37

5.4 总图布置    39

5.4.1 总图布置原则      39

5.4.2 总平面布置   40

5.4.3 给排水工程   40

5.4.4 电气工程 42

5.4.5 暖通工程 47

5.4.6 消防设施 49

5.4.7 道路系统 52

5.4.8 绿化系统 52

第六章 环保、劳动安全与节能  54

6.1 环境保护    54

6.1.1 建设地点环境现状     54

6.1.2 主要污染源及污染物  54

6.1.3 环境保护标准      54

6.1.4 施工期主要污染源及治理措施      54

6.1.5 运营期主要污染源及治理方案      56

6.1.5 环境保护结论      58

6.2 劳动安全卫生   58

6.2.1 设计依据 58

6.2.2 职业安全卫生主要措施    58

6.3 节  能 59

6.3.1 设计依据 59

6.3.2 设计原则 59

6.3.3能源消耗与能耗分析   59

6.3.4 节能措施 61

6.3.5 节水措施 69

第七章 组织机构与人力资源配置    71

7.1 组织机构    71

7.2 人力资源配置与管理    72

7.2.1 人力资源配置      72

7.2.2 人员培训 72

第八章 建设项目管理、实施进度及招标      73

8.1 建设项目管理   73

8.1.1 实施原则与步骤   73

8.1.2 组织机构与分工   74

8.2 建设项目实施进度  74

8.2.1 施工进度安排      75

8.2.2 建设与运营的衔接     75

8.3 招标方案    75

8.3.1 概述  75

8.3.2 招标组织形式      76

8.3.3 招标方式 76

8.3.4 招标范围 77

第九章 投资估算与资金筹措     78

9.1 投资估算    78

9.1.1 投资估算依据和范围  78

9.1.2 投资估算构成分析     78

9.1.3 项目投资估算      80

9.2 资金筹措    80

9.3 资金投入计划   80

第十章 财务分析及社会评价     81

10.1 财务分析  81

10.1.1 财务评价依据    81

10.1.2 财务评价基础数据选取  81

10.1.3 销售收入估算    82

10.1.4 总成本费用估算 82

10.1.5 利润估算     83

10.1.6 财务效益分析    83

10.1.7财务偿债能力     86

10.1.8 不确定分析  86

10.1.9 财务评价结论    87

10.2 社会评价  87

第十一章 项目风险和对策分析  89

11.1 项目面临的主要风险   89

11.2 风险程度分析 91

11.3 风险防范措施 91

第十二章 结论和建议   95

12.1 结论   95

12.2 建议   95