温泉度假村建设项目可行性研究报告-成功案例

1、建设背景

1.1 国家及地方政策背景

（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

推进农业产业链和价值链建设，建立多形式利益联结机制，培育融合主体、创新融合方式，拓宽农民增收渠道，更多分享增值收益。积极发展农产品加工业和农业生产性服务业。拓展农业多种功能，推进农业与旅游休闲、教育文化、健康养生等深度融合，发展观光农业、体验农业、创意农业等新业态。加快发展都市现代农业。激活农村要素资源，增加农民财产性收入。

开展加快发展现代服务业行动，扩大服务业对外开放，优化服务业发展环境，推动生产性服务业向专业化和价值链高端延伸、生活性服务业向精细和高品质转变。

大力发展旅游业，深入实施旅游业提质增效工程，加快海南国际旅游岛建设，支持发展生态旅游、文化旅游、休闲旅游、山地旅游等。积极发展家庭服务业，促进专业化、规模化和网络化发展。推动生活性服务业融合发展，鼓励发展针对个性化需求的定制服务。支持从业人员参加职业培训和技能鉴定考核，推进从业者职业化、专业化。实施生活性服务业放心行动计划，推广优质服务承诺标识与管理制度，培育知名服务品牌。

培育发展充满活力、特色化、专业化的县域经济，提升承接城市功能转移和辐射带动乡村发展能力。依托优势资源，促进农产品精深加工、农村服务业及劳动密集型产业发展，积极探索承接产业转移新模式，融入区域性产业链和生产网络。引导农村二三产业向县城、重点乡镇及产业园区集中。扩大县域发展自主权，提高县级基本财力保障水平。

推进农村改革和制度创新，增强集体经济组织服务功能，激发农村发展活力。全面改善农村生产生活条件。科学规划村镇建设、农田保护、村落分布、生态涵养等空间布局。加快农村宽带、公路、危房、饮水、照明、环卫、消防等设施改造。开展新一轮农网改造升级，农网供电可靠率达到99.8%。实施农村饮水安全巩固提升工程。改善农村办学条件和教师工作生活条件，加强基层医疗卫生机构和乡村医生队伍建设。建立健全农村留守儿童和妇女、老人关爱服务体系。加强和改善农村社会治理，完善农村治安防控体系，深入推进平安乡村建设。加强农村文化建设，深入开展“星级文明户”、“五好文明家庭”等创建活动，培育文明乡风、优良家风、新乡贤文化。开展农村不良风气专项治理，整治农村非法宗教活动等突出问题。开展生态文明示范村镇建设行动和农村人居环境综合整治行动，加大传统村落和民居、民族特色村镇保护力度，传承乡村文明，建设田园牧歌、秀山丽水、和谐幸福的美丽宜居乡村。

（2）《福建省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

优化服务业发展环境。开展加快发展现代服务业行动，推进服务业与一二产业深度融合，促进服务业发展提速、比重提高。总结推广国家级、省级服务业改革创新试点成果经验。创新财政引导资金扶持方式，探索以服务业股权投资基金、创业投资基金和融资增信等方式，吸引各类社会投资和金融机构加大对服务业投入力度。推进营业税改征增值税试点扩围。构建服务业高层次人才激励机制，制订实施服务业高层次创业创新人才培养引进计划。完善土地和价格政策，促进节约集约绿色发展。

推动生活性服务业便利化精细化品质化。重点发展旅游、健康养老、商贸流通、文化体育和家庭服务等生活性服务业，丰富服务内容、创新服务方式，实现总体规模持续扩大。加快旅游业转型升级，开展省内旅游资源整合，推动旅游与特色文化等相关产业融合，创建一批5A 级旅游景区、国家旅游度假区和国家生态旅游示范区，培育若干家年营业额超十亿元的旅游产业集团和产业联盟。到2020 年，旅游业成为新兴主导产业，增加值占全省地区生产总值比重达8%，打响“清新福建”品牌。加快发展健康服务业，扶持建设若干个健康服务产业示范园区。推动批发零售、住宿餐饮、家庭服务、市政服务、农村服务等传统服务业改造升级。以增加有效供给、改善住宅质量、提升人居环境为重点，推动房地产业转型升级和去库存化，促进房地产市场健康发展。

（3）《龙岩市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

加快发展生产性服务业，培育壮大消费性服务业，均衡发展公共服务业；推进移动互联网、大数据、云计算、物联网等在服务领域的应用，将“市场化、智能化、生态化、国际化”贯穿于整个服务业发展。促进服务业与一二产业融合互动发展。到2020 年，服务业增加值占地区生产总值的比重达到43%。

围绕民众对生活性服务的普遍关注和迫切期待，着力解决供给、需求、质量方面存在的突出矛盾和问题，拓展服务消费渠道，扩大服务消费空间，提升服务消费品质，推动生活性服务业向便利化、精细化、品质化发展，推动经济增长动力转换，实现经济提质增效升级。

旅游及文化创意产业：围绕建设文化旅游强市目标，加快推进“一个中心、四个特色目的地”建设。发挥古田、土楼两个国家5A 级景区的辐射带动作用，加大客家文化、红色文化、生态文化等旅游资源整合力度，加快旅游产品开发，打造集世界文化遗产观光、红色体验、休闲度假、商务会展、文化创意、教育培训、体育健身、养老养生、旅游集散为一体的福建省“国际知名的旅游目的地”重要支撑区和国家客家文化生态保护实验区。围绕“清新福建•欢乐龙岩”主题，有效整合区域旅游资源，提升我市旅游产品知名度与影响力。推进连城冠豸山景区等创建国家5A 级旅游景区，推进旅游与文化、工业、农业、体育、互联网的深度融合，开发一批以乡村度假、会展、康体、养生、文化体验、宗亲、影视基地、工业旅游等为主题的新兴旅游产品，推动旅游产业从观光游向观光休闲度假游并重转变。

加大力度培育旅游龙头企业，组建文化旅游发展集团。到2020年，力争全市实现接待游客总量超过4500 万人次，旅游总收入超过450 亿元。大力发展动漫创意、工业设计、建筑设计、专业设计等文化创意和设计服务，重点培育一批数字出版和动漫游戏类文化科技企业。

健康养老产业：以我市优良生态环境为依托，推进医养结合，打通养老服务事业与养老服务产业发展的通道，加快健康养老服务工程建设，引导社会力量参与运营公办养老服务设施，大力推动医养结合。鼓励发展别墅式养老区、养老公寓、候鸟式养老机构等，培育发展一批产业链长、覆盖领域广、经济社会效益显著的养老养生产业集群，建设若干个业态优势明显、集聚效益显著、带动辐射广泛的健康服务产业示范园区。

由上可见，无论是国家规划还是地方规划，都对以旅游业为代表的服务业进行了规划，本项目是以温泉旅游产业为主导，融合观光、休闲度假、娱乐商贸等元素于一体的的综合性休闲度假村建设，其规划定位和内容完全符合国家和地方各项规划所确定的方向，是国家和地方各项规划的具体反映。

2、行业发展背景

温泉产业的发展依托于旅游产业的发展，随着人们旅游消费方式的转变，基于温泉旅游本身兼具健康养生与休闲度假的特性，温泉产业成为最具活力的休闲产业之一。

我国的温泉旅游发展比较迅速，同时自然条件也十分优越，作为新兴的休闲旅游方式，温泉旅游的发展将会越来越快。

但是，从目前看来，我国的温泉旅游发展还处于初级阶段

（1）、从文化角度看，尽管我国温泉资源丰富，温泉发展的历史也很长，但相对欧洲与日本而言，一直没有形成较为完整的温泉文化。

（2）、从产业角度看，中国温泉产业的发展也相对滞后，长期处于静态发展的状态。目前吉林温泉产业发展相对较为完善，形成了多个温泉经济圈。

（3）、从品牌角度看，大部分温泉企业品牌意识不强，定位不清晰，雷同度高，“品牌”这两字更多情况下只是一个虚晃的旗号而已，事实上没有多少人真正理解深挖它的内涵。

（4）、从旅游角度看，虽然我国温泉大都走休闲度假路线，但还没做到真正的休闲度假，其温泉产品设计比较单一，不能满足消费者全身心放松休闲的需求。

目前，温泉项目是旅游项目中最具快速盈利潜力的项目之一，开发建设温泉旅游项目不仅可以改变传统的温泉利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有效的加快本地温泉旅游产业市场的形成，提高区域第三产业的快速增长。在此背景下，有限公司拟开发温泉度假村项目。本项目地处村相交地界，温泉水系地震断裂带形成的地下2000米深的地热资源，它是国内罕见的大规模地热聚集区，具有储量大、水源足、埋层浅、水质好四大显著特征。

编 制 大 纲

第一章  总 论  1

1.1 项目概况    1

1.1.1 项目名称 1

1.1.2 项目性质 1

1.1.3 项目承办单位      1

1.1.4 项目建设地点      1

1.1.5 项目建设目标      1

1.1.6 项目建设规模及内容  1

1.1.7 项目实施进度      2

1.1.8 项目投资估算与资金筹措 2

1.1.9 项目效益 2

1.2 研究工作范围及编制依据    3

1.2.1 研究工作范围      3

1.2.2 编制依据 3

1.3 研究结论    4

第二章  项目的建设背景及必要性  5

2.1 建设背景    5

2.1.1 国家及地方政策背景  5

2.1.2 行业发展背景      8

2.2 项目的由来 9

2.3 项目建设必要性     13

2.3.1 项目的建设符合国家产业政策      13

2.3.2 项目建设的带动地区社会综合发展     14

2.3.3 项目的建设可扩大对外开放，有利于招商引资      14

2.3.4 项目的建设可推动经济发展   14

2.3.5 项目的建设促进社会进步 14

2.3.6 项目的建设可实现资源可持续利用     15

2.3.7 项目的建设可促进人民生活质量的提高    15

第三章  建设条件评价  16

3.1 建设地点及占地面积    16

3.2 项目区自然条件     17

3.3 项目区交通条件     18

3.4 项目区经济条件     19

第四章  市场分析  20

4.1 旅游市场前景分析  20

4.2温泉度假村市场发展及预测 21

4.2.1 温泉度假村发展现状  21

4.2.2 温泉度假村发展前景  22

4.3温泉度假村开发前景     23

4.3.2温泉度假村开发思路   23

4.3.2国内温泉度假村开发模式分析 26

4.4 项目建设市场前景分析 31

4.4.1 项目设计理念      31

4.4.2 项目建设目标      32

4.4.3现有旅游资源 32

4.4.4项目的客源定位   38

4.4.5项目旅游人数增长预测     38

第五章  建设目标与规划布局   42

5.1 建设原则和指导思想    42

5.1.1 建设原则 42

5.1.2 指导思想 42

5.2 规划布局    42

第六章  项目建设方案  44

6.1 主体工程方案   44

6.1.1 总体原则 44

6.1.2 整体建筑布局      44

6.1.3 项目工程方案      45

6.2 公用工程    47

6.2.1 给水工程 47

6.2.2 排水工程 48

6.2.3 电力工程 50

6.2.4 电信工程 55

6.2.5然气工程  57

6.2.6 暖通空调 57

6.2.7 环卫设施 57

6.3 基础工程    58

6.3.1 路网骨架及出入口     58

6.3.2 生态停车场   58

6.3.3 绿化  58

6.3.4 景观  59

6.3.5堤岸亮化  59

第七章  环境保护  60

7.1 环境和生态现状     60

7.1.1 空气环境 60

7.1.2 水环境    60

7.1.3 声环境    60

7.2 生态环境影响分析  60

7.2.1 生态环境影响因素     60

7.2.2 水环境影响   62

7.2.3 声环境影响   62

7.2.4 空气环境影响      62

7.3 生态环境保护措施  63

7.3.1 环境保护执行标准     63

7.3.2 施工期措施   64

7.3.3 营运期措施   64

7.4 结论    67

第八章  节能、节水     68

8.1 用能标准和节能规范    68

8.1.1 原则和标准   68

8.1.2 规范和依据   68

8.2 能耗状况和能耗指标分析    70

8.2.1 主要能源消耗种类     70

8.2.2 能源消耗数量      70

8.3节能措施和节能效果分析    70

8.3.1 建筑节能 70

8.3.2 其他节能措施      73

8.3.3 节水措施 74

8.3.4 运行管理节能技术措施    75

8.3.5 节能效果分析      76

第九章  劳动安全卫生与消防   77

9.1 安全危害因素及危害程度分析   77

9.1.1 主要隐患部位      77

9.1.2 有害物质种类及危害性分析   77

9.2 劳动安全卫生   77

9.3 消防    78

9.3.1 设计主要依据      78

9.3.2 消防设计原则      78

9.3.3 总平面消防设计   78

9.3.4 火灾检测报警系统     79

第十章  项目组织与运行机制   80

10.1 项目的组织管理   80

10.2 项目区建设的具体管理形式    81

10.3 劳动定员  81

10.4 技术培训  81

10.5 项目实施进度安排      82

第十一章  投资估算与资金筹措      83

11.1 投资估算  83

11.1.1 估算依据     83

11.1.2 编制范围及方法 83

11.1.3 投资估算     83

11.2 资金筹措  85

第十二章  项目招投标方案 86

12.1 招标原则  86

12.2 项目招标范围 86

12.3 投标、开标、评标和中标程序 86

12.4 评标委员会的人员组成和资格要求      88

12.5招投标方案     88

第十三章  经济效益分析    91

13.1 财务评价的依据和原则     91

13.2 财务评价基础数据与参数选取 91

13.3 财务效益估算 92

13.3.1 运营收入估算    92

13.3.2 成本费用估算    93

12.3.3 利润及利润分配 94

13.4 财务盈利能力分析      94

13.5 不确定性分析 95

13.5.1 盈亏平衡分析    95

13.5.2 敏感性分析  96

13.6 财务效益分析结论      97

第十四章  社会评价与风险分析      98

14.1 社会影响效果分析      98

14.2 社会适应性分析   99

14.3 社会风险分析 100

第十五章  研究结论与建议 103

15.1 结论   103

15.2 建议   103

附表：