县文化产业新城项目可行性研究报告-成功案例

1、项目的建设背景

1.1项目行业政策

“十二五”时期，是全面建设小康社会的关键时期，也是深化改革开放、加快转变经济发展方式、实现转型跨越发展的攻坚时期。根据国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议，推动文化大发展大繁荣，全面构筑文化发展新优势。

A、《文化产业振兴规划》

全面贯彻党的十七大精神，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕《国家“十一五”时期文化发展规划纲要》确定的文化产业发展的各项目标任务和当前文化体制改革的重点，大力培育市场主体，加快转变文化产业发展方式，进一步解放和发展文化生产力，切实维护我国文化安全，推动文化产业又好又快发展，将文化产业培育成国民经济新的增长点。

以文化创意、影视制作、出版发行、印刷复制、广告、演艺娱乐、文化会展、数字内容和动漫等产业为重点，加大扶持力度，完善产业政策体系，实现跨越式发展。文化创意产业要着重发展文化科技、音乐制作、艺术创作、动漫游戏等企业，增强影响力和带动力，拉动相关服务业和制造业的发展。影视制作业要提升影片、电视剧和电视节目的生产能力，扩大影视制作、发行、播映和后产品开发，满足多种媒体、多种终端对影视数字内容的需求。出版业要推动产业结构调整和升级，加快从主要依赖传统纸介质出版物向多种介质形态出版物的数字出版产业转型。出版物发行业要积极开展跨地区、跨行业、跨所有制经营，形成若干大型发行集团，提高整体实力和竞争力。印刷复制业要发展高新技术印刷、特色印刷，建成若干各具特色、技术先进的印刷复制基地。演艺业要加快形成一批大型演艺集团，加强演出网络建设。动漫产业要着力打造深受观众喜爱的国际化动漫形象和品牌，成为文化产业的重要增长点。

落实国家关于非公有资本、外资进入文化产业的有关规定，根据文化产业不同类别，通过独资、合资、合作等多种途径，积极吸收社会资本和外资进入政策允许的文化产业领域，参与国有文化企业的股份制改造，形成以公有制为主体、多种所有制共同发展的文化产业格局。

B、《文化部“十二五”时期文化改革发展规划》

《规划》称，“十二五”期间，将逐步完善文化产业各门类政策，改造提升演艺、娱乐、文化旅游、工艺美术等传统文化产业，加快发展动漫、游戏、网络文化、数字文化服务等新兴文化产业。

《规划》提出，要实施差异化的区域文化产业发展战略；鼓励东部地区优化产业结构，加快发展动漫游戏、创意设计、网络文化、数字文化服务等行业，培育科技型文化产业集群；支持中部地区完善产业政策，扩大文化消费；支持东部地区引导中西部地区，重点发展演艺、文化旅游、艺术品、工艺美术、节庆会展等文化产业。

“十二五”期间，还将建设文化产业基地、园区和特色产业群。建设一批国家级文化产业示范园区和文化产业示范基地，在特色文化资源富集地区，培育一批特色文化产业集群。

《规划》提出，未来五年，文化产业将着力“打造”九大重点工程，包括特色文化产业、文艺演出院线建设、文化产业公共平台建设、国家数字文化产业创新、国产动漫振兴、国家动漫产业公共技术服务、文化产业投融资体系建设、文化产业项目服务及藏羌彝文化产业走廊九大工程。

C、深入推进文化体制改革。引入竞争激励机制，积极推进公益性文化事业单位改革。积极推进经营性文化单位的转企改制，培育市场主体。大力发展文化产品、服务和要素市场，健全文化行业组织，发展文化中介机构，培育发展演艺娱乐市场和文化经营市场，建设现代文化市场体系。加快推进文化市场综合执法改革，规范市场秩序。深化文化行政管理体制改革，实行政企、政资、政事分开和管办分离。适应人民群众文化需求新变化新要求，弘扬主旋律，提倡多样化，丰富精神文化产品，提高文化产品质量。

D、提高市民文明素质。深入开展社会主义核心价值体系学习教育，坚持用马克思主义中国化的最新理论成果武装全市人民，不断增强全市人民走中国特色社会主义道路的自觉性和坚定性。加强中华优秀文化传统教育，弘扬以爱国主义为核心的民族精神和以改革创新为核心的时代精神，深入推进社会公德、职业道德、家庭美德和个人品德建设，弘扬科学精神，普及科学知识，传播科学思想和方法。提倡人文关怀，培育奋发进取、理性平和、开放包容的社会心态。提倡修身律己、尊老爱幼、勤勉做事、平实做人。净化社会文化环境，保护青少年身心健康。运用综合手段，引导人们知荣辱、讲正气、尽义务，形成扶正祛邪、惩恶扬善的社会风气。扎实开展文明城市、文明村镇、文明单位创建活动，广泛开展先进典型和道德模范学习宣传活动，激励全市人民昂扬奋发，为经济社会发展提供强大精神动力。

1.2项目建设背景

近年来，社会经济不断发展，与之配套的文化产业却相形见绌。随着目前全国各地对文化产业的关注和发展，也加强了发展了对文化产业发展的规划，大力推进文化产业发展。

文化创意产业被认为是21世纪全球最有前途的产业之一，世界各国政府都对这一产业的发展给予特别关注和高度重视。 

为更好地贯彻执行京津冀一体化发展战略，依据地处三皇山、拒马河等自然生态景观，且与周边比邻项目形成良性互动格局，依据XX“生态立县、文化兴县、新兴产业强县”的指导思想，我公司重点在文化产业创新方面探索，计划投资建设“一渡画家村项目”。

一渡画家村项目是借鉴了北京798艺术街区的成功经验，在京西南打造以绘画艺术为主题的，集教学、创作、展览、交易、生活为一体的综合服务平台。让热爱艺术的人、有艺术天赋的人和追求艺术的人，置身其中，畅享完美人生。将艺术植入自然，打造XX文化艺术新品牌，提升区域影响力。按照艺术家的不同需求，建造多种风格、多种功能的特色建筑。吸引国内外知名画家进驻园区，真正实现十渡、野三坡景区的“百里画廊”。

目   录

第一章  总  论      1

1.1项目概况    1

1.1.1项目名称  1

1.1.2建设性质  1

1.1.3项目承办单位 1

1.1.4项目建设地点 1

1.2项目设计目标    1

1.3项目经营宗旨    2

1.4项目建设内容与规模     3

1.5项目投资估算与资金筹措    3

1.5.1项目建设总投资   3

1.5.2资金筹措  4

1.6项目主要财务经济指标  4

1.7可行性研究依据 6

1.8研究范围    6

第二章  项目建设  7

2.1项目的建设背景 7

2.1.1项目行业政策 7

2.1.2项目建设背景 10

2.2项目投资环境分析   11

2.2.1京津冀一体化的历史机遇  11

2.2.2经济建设产品结构及发展方向 12

2.3项目建设必要性 13

2.3.1是满足文化产业发展的需要    13

2.3.2项目实施后可以发挥出园区整体经营的优势    14

2.3.3项目的建设，社会效益和经济效益明显     14

2.4本项目建设的意义   15

第三章  市场分析  16

3.1房地产市场分析 16

3.1.1宏观经济分析 16

3.1.2XX县政策分析      18

3.1.3XX县房地产市场机遇  19

3.2文化艺术基地市场前景  21

3.3项目市场战略分析   21

3.4项目产品优势分析   23

3.4.1区位价值分析——双城配套+艺术主题生活圈 23

3.4.2大盘价值——艺术主题驱动高端品质综合大盘 23

3.5 目标客群分析及客户定位    24

3.5.1 客源地占比分析   24

3.5.2 客源购房动机分析     24

3.5.3 运营类合作客户   27

3.5.4 招商类经营客户   27

3.5.5 销售类目标客户   28

第四章  项目区建设条件    29

4.1XX县城市简介   29

4.2XX交通 30

4.3地区优势    31

第五章  项目建设方案  32

5.1项目规划方案    32

5.1.1设计依据  32

5.1.2规划设计构思 32

5.1.3指导原则  33

5.1.4规划目标  34

5.2项目建设方案    35

5.2.1设计依据  35

5.2.2工程概况  36

5.2.3消防设计  39

5.2.4建筑防水设计 40

5.2.5噪声控制  40

5.2.6市政交通设施 40

5.2.7设备专业设计方案      41

5.2.8给排水工程    42

5.2.9电气工程  44

5.2.10暖通工程      47

第六章  环境影响评价  50

6.1编制依据    50

6.2项目建设与运营对环境的要求    50

6.2.1项目建设期污染源分析     50

6.2.2项目运营期污染源分析     51

6.3环保措施    51

6.3.1建筑本身采取的环境保护措施 51

6.3.2施工期环境保护措施   51

6.3.3运营期环境保护措施   53

第七章  节能   55

7.1设计依据    55

7.2项目耗能    55

7.3节能措施    56

7.3.1建筑节能  56

7.3.2机电设备节能 56

7.3.3照明系统节能 57

7.3.4节水措施  57

7.3.5太阳能利用    58

7.3.6加强能源管理提高能源利用率 58

第八章  劳动安全卫生  59

8.1编制依据    59

8.2安全与劳动防护 59

8.2.1项目运营过程中危害因素分析 59

8.2.2安全与劳动保护措施   59

8.3劳动卫生    60

8.4卫生防疫    60

8.4.1卫生标准  60

8.4.2要求与措施    60

第九章  消防   62

9.1设计依据    62

9.2建筑消防措施    62

9.3消防给水    63

9.3.1编制范围  63

9.3.2水源   63

9.3.3消防用水量    63

9.3.4消防给水系统 63

9.3.5灭火器配置    64

9.4消防电源及其配电   64

9.4.1负荷等级  64

9.4.2供电可靠性    65

9.4.3控制系统  65

9.4.4应急照明及电缆的敷放     65

9.4.5电气防护  65

9.4.6防雷设防  65

9.5空气调节和防烟、排烟  66

9.5.1空气调节  66

9.5.2机械防烟  66

9.5.3机械排烟  67

9.6消防控制系统    67

9.6.1火灾自动报警 68

9.6.2消防控制室与联动系统     68

9.6.3机械送风、排烟控制系统  69

9.6.4消防通讯系统 69

9.6.5电源和疏散照明系统   70

第十章  项目组织管理与实施   71

10.1设置原则   71

10.2组织机构的设置    71

10.3组织机构的职能    72

10.4项目实施安排  74

第十一章  投资估算与资金筹措      76

11.1投资估算   76

11.1.1估算依据      76

11.1.2投资构成及估算参数 76

11.1.3投资估算      79

11.2资金筹措   79

第十二章 工程招标方案      80

12.1 总则   80

12.2 项目采用的招标程序   81

12.3 招标内容  82

12.4 招投标表  82

第十三章  效益分析     85

13.1财务评价的依据和原则      85

13.2成本费用、销售收入及税金估算    85

13.2.1 成本费用估算    85

13.2.2 收入及税金估算 87

13.3 财务效益分析 88

13.3.1项目损益分析     88

13.3.2项目财务盈利能力分析   88

13.4盈亏平衡分析  88

13.5敏感性分析     89

13.6财务效益分析结论 90

13.7社会文化效益分析 90

第十四章  项目风险预测与防范      91

14.1资金风险及防范    91

14.2工期风险及防范    91

14.2.1工期风险      91

14.2.2工期风险的防范  92

14.3工程质量风险及防范   92

14.3.1质量风险      92

14.3.2质量风险防范     94

14.4经营风险及防范    94

14.4.1经营风险类别     94

14.4.2防范风险对策     95

第十五章  结论和建议  98

15.1结论   98

15.2建议   98

附表：