县城房地产项目可行性研究报告-县城房地产市场发展较为缓慢
高能级城市春节销售数据参考意义不大。1）目前市场对于新房市场的统计仍以中高能级城市为主，即使涉及到部分三四线城市，但春节期间环比下跌仍然达到80%以上，而在低基数下去测算同比，有效性较低。2）真正有春节成交放大效应的区域主要是县城，这部分数据并不在目前公开监测数据体系内，这也是回乡见闻比统计数据更有意义的地方。3）贝壳研究院公布的贝壳50城二手房带看量较2022年春节期间提升28%，二手房的回升更多反映的是高能级城市的市场情况，印证了我们一直阐述的高能级城市复苏逻辑，但无疑也存在低基数下同比数据失真的情况。
县城房价下跌明显，居民对未来房价预期仍较悲观。县级房地产市场房价自2020年疫情影响后已进入下行阶段，近三年房价普跌10%以上。受访居民对于房价的预期不佳，普遍认为当前房价未至最低点，仍有下降空间。
居民购房意愿较弱，销售整体低迷，仅部分优质新盘有较好的销售。县城当前以农民进城和结婚需求为主，投资需求大幅下降，但改善需求仍在，但可能房价下跌才会释放。下行预期叠加弱刚需，居民购房意愿较弱带来销售整体低迷，县城大部分楼盘新房销售不佳，仅部分地段或口碑较好的楼盘能够实现较快去化。由于户口入学制度，中小学学区房在县城呈现较高的保值性。县城居民对当地房贷的可承受度较高，贷款政策放开或对县城市场刺激较小。
城市库存量不低，中小企业开发商逐步城投化。县城居民户均住房普遍一套以上，人口净流出状态下新增常住人口难以抵消当地存量住房，房地产市场处于供给过剩状态，城区房屋空置率可达10%以上，二手房存在较高库存。县城中小企业开发商与政府关系较为紧密，与政府合作或受政府指导开发项目较多。
房企资金不足带来的停工缓建情况在部分县城仍然存在。县城居民对停工缓建项目已提出“保交楼”的合理诉求，但房企资金不足使得部分项目仍处于停工状态，政府兜底或将成为最终解决方式之一。
购物中心对百货大楼和街边店形成代际碾压，春节期间爆满。当前购物中心商业业态已下沉至县级城市，并超过县城原有的百货大楼、街边店等业态成为居民最多的消费场景，疫情放开叠加春节假期，以购物中心为主的商业地产消费恢复较好，客流量爆满。
缺少完善的配套设施以及优质的物业服务是当前县城房地产市场主要的不足。由于县城房地产市场发展较为缓慢，居民居住观念落后，县城房屋交易更多为房屋本身，缺少住房相关的其他服务与配套，物业服务与小区内配套设施的建设与完善将为县城房地产市场未来发展带来巨大潜在市场。
县城房地产项目可行性研究报告编制大纲
第一章总论
1.1项目总论
1.2可研报告编制原则及依据
1.3项目基本情况
1.4建设工期
1.5建设条件
1.6项目总投资及资金来源
1.7结论和建议
第二章项目背景、必要性
2.1项目政策背景
2.2项目行业背景
2.3项目建设的必要性
2.4项目建设可行性分析
2.5必要性及可行性分析结论
第三章市场分析及预测
3.1行业发展现状及趋势分析
3.2我国县城房地产发展现状分析
3.3项目SW0T分析
3.4市场分析结论
第四章项目建设地址及建设条件
4.1场址现状
4.2场址条件
4.3建设条件
4.4项目选址
4.5结论
第五章指导思想、基本原则和目标任务
5.1指导思想和基本原则
5.2建设目标和任务
第六章建设方案
6.1设计原则指导思想
6.2基本原则
6.3项目建设内容
6.4核心工程设计方案
第七章劳动安全及卫生
7.1安全管理
7.2安全制度
7.3其它安全措施
第八章项目组织管理
8.1组织体系
8.2管理模式
8.3人员的来源和培训
8.4质量控制
第九章招标方案
9.1编制依据
9.2招标方案
9.3招标应遵循的原则
第十章投资估算及资金筹措
10.1投资估算编制依据
10.2工程建设其他费用
10.3预备费
10.4总投资估算
第十一章财务分析
11.1评价概述
11.2编制原则
11.3项目年营业收入估算
11.4运营期年成本估算
11.5税费
11.6利润与利润分配
11.7盈亏平衡分析
11.8财务评价结论
第十二章效益分析
12.1经济效益
12.2社会效益
12.3生态效益
第十三章项目风险分析
13.1主要风险因素
13.2项目风险的分析评估
13.3风险防范对策
第十四章结论与建议
14.1结论
14.2建议
一、财务附表
附表一：销售收入、销售税金及附加估算表
附表二：流动资金估算表
附表三：投资计划与资金筹措表
附表四：固定资产折旧估算表
附表五：总成本费用估算表
附表六：利润及利润分配表
附表七：财务现金流量表
关联报告：
县城房地产项目节能评估报告
县城房地产项目申请报告
县城房地产项目建议书
县城房地产项目商业计划书
县城房地产项目资金申请报告
县城房地产行业市场研究报告
县城房地产项目PPP可行性研究报告
县城房地产项目PPP物有所值评价报告
县城房地产项目PPP财政承受能力论证报告
县城房地产项目资金筹措和融资平衡方案
