深圳楼市限购政策升级，“因城施策”下预期管理思路延续

      2020 年 7 月 15 日， 深圳市住房和建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，针对限购、信贷、二手房交易和普通住房标准等楼市政策予以调整。
      此次《通知》是对此前深圳楼市政策的升级与补丁，意在遏制投机性炒房行为、进一步落实“房住不炒”和管控市场预期。 4 月份以来深圳楼市快速升温，房价涨幅居于全国前列，我们认为政策端在此背景下出手，更多是出于平稳市场预期、防止房价出现非理性波动的考虑，此次新政的几项变化也主要指向对投机性购房需求的限制， 例如在原“落户可购房”基础上新增落户 3 年和连续缴纳 36 个月社保的要求， 对于离异人士新增 3 年内购房套数的要求， 上调无房有贷和有房家庭购买非普通住宅的首付比例等。而对于合理住房需求，政策端并未过多限制，如无房无贷家庭购房、无房有贷家庭购买普通商品住宅的首付比例要求并未发生变化。总体而来， 政策思路仍以“房住不炒” 为核心， 在执行层面更加强调精细化调控和预期管理。
      我们认为此次调整并不意味着房地产政策方向在全国层面的普遍收紧。 7 月份以来，杭州、东莞、宁波陆续调整楼市政策，深圳是近期出台楼市政策的第四个城市。而上述四城也是今年市场自疫情后复苏以来房价涨幅最为迅速的城市， 但全国绝大多数城市房价趋势仍较为平稳，我们认为此轮更多是“因城施策”思路下的局部政策调整，而非普遍意义上的政策转向。 往前看，考虑下半年房企仍有大量前期未推的楼盘集中投向市场，供给弹性强于需求弹性， 供需作用下我们认为房价不存在大规模上涨的基础，政策整体大概率仍保持平稳取态。
政策出台后深圳楼市短期涨势料有所放缓， 中期维度市场大概率延续稳中向好态势。 本次《通知》为炒房客入市按下了暂停键， 我们认为短期深圳房价尤其是二手房价格可能有所降温，但在人口持续流入、 产业经济向好、土地及住房供应不足的背景下， 中期维度深圳楼市量、价表现仍将呈现稳中向好态势。我们提示投资者不必过度担心此轮政策调整对深圳楼市需求和价格的负面冲击，市场短期冲高后的适度降温更有利于长期视角下的平稳健康发展。

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