2020年内蒙古自治区政府专项债券保障性住房项目收益与融资自求平衡方案
2020年内蒙古自治区政府专项债券保障性住房项目收益与融资自求平衡方案
产生背景
世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋是由政府买单的保障性住房，而私屋则是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。
日本有一种保障性住房叫公营住房，类似于廉租住房，住户是没有任何产权的；还有一种是公团住房，政府提供相当的优惠条件，使得住房者拥有一部分产权。
新加坡的保障性住房叫“组屋”，既有出租，也有销售。
社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给中低收入的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。
保障对象
廉租房对象
1999年出台的《城镇廉租住房管理办法》规定：“城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。”
经适房对象
2007年修订后的《经济适用住房管理办法》规定：“经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”
公租房对象
2010年颁布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》规定：“公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。
有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。”
政府专项债
5月专项债“洪峰”将至，万亿级投向基建
为了将被疫情冲击的经济拉回正常运行轨道，稳投资力度在不断加大。其中，地方政府专项债券(下称“专项债”)加快发行，为重大基础设施建设项目筹资。
5月12日，江苏财政厅将发行463亿元专项债，拉开5月地方政府发行新增专项债序幕。市场普遍预计，按照财政部此前要求，5月份专项债规模可能达到1万亿元，将创近些年单月发行量新高。
今年新增专项债发行规模将创历史新高。目前财政部提前下达了2020年2.29万亿元专项债额度，这已经超过了去年全年额度(2.15万亿元)。市场普遍预计，今年全年专项债额度约为3.5万亿元。而接受第一财经采访的部分专家甚至认为，这一数据可能接近4万亿元。
今年全年专项债具体额度，仍待5月下旬即将召开的全国两会揭晓。
截至4月底，地方政府已经发行专项债约1.15万亿元，仍有约1.14万亿元专项债等待发行。财政部预算司一级巡视员王克冰曾公开表示，力争在5月底前发行完毕近期刚提前下达的1万亿元专项债。
此前类似要求，地方基本都能完成，因此，市场预计5月将有1万亿元左右专项债发行。今年前5个月专项债发行额度将呈现“V”形走势。
除了专项债发行规模远超以往，资金用途也有了明显变化，其中聚焦基础设施建设以拉动经济是最大亮点。
往年，专项债近七成资金是用于土地储备、棚户区改造、保障房建设。但这些领域被认为对拉动投资效果不明显。因此，今年国务院禁止专项债资金投向这些领域，即便加上地方政府一般债券资金投向，今年新增的地方债券资金投向前述领域也大幅减少。
取而代之的是，专项债投向了市政建设、交通运输、教科文卫等民生服务、农林水利、生态环保、能源项目等基础设施领域。今年1月份发行的7851亿元的新增政府债券(九成多为专项债)投向就是一个典型样本。
按照财政部最新对专项债投向领域调整，新纳入了5G、数据中心、人工智能等新型基础设施，公共卫生及应急医疗救治等项目，城镇老旧小区改造。而这在5月份专项债发行中将得到体现。
【主要目的】1、健全规范地方政府举债融资机制，遏制地方政府隐性债务增量；2、引导社会资本加大投入，保障重点领域合理融资需求。
【关 键 词】保障性住房项目，项目收益与融资自求平衡方案，政府专项债
【交付方式】 特快专递、E-mail
【交付时间】5-7个工作日
【报告格式】Word格式；PDF格式
【报告价格】 此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎来电咨询。
【编制单位】北京智博睿投资咨询有限公司
项目收益与融资自求平衡方案编制要点
一、项目基本情况
（一）项目政策背景
（二）保障房概况
1、房源筹集建设情况
2、保障性住房供应情况
3、货币补贴发放情况
4、资金安排情况
5、政策法规情况
（三）保障性住房规划
1、总体目标
2、筹集建设目标
3、建设品质目标
（四）本次保障性住房项目情况
二、项目投资估算及资金筹措方案
（一）编制依据
1、国家有关法律、法规、政策文件及规范性文件
2、本市有关法规、政策文件
3、其他有关材料
（二）项目总投资估算
（三）回购期分项目资金使用计划
（四）回购期资金筹措方案
（五）回购期资金平衡方案
三、项目预期收益与成本费用测算
（一）项目运作模式
（二）预期运营收益
（三）运营成本费用
（四）财务费用
（五）保障房折旧摊销
（六）税费
（七）会计报表
四、项目实施主体
（一）项目实施主体
（二）项目建设运营主体
五、现金流模拟分析、压力测试与评价
（一）现金流模拟分析
（二）专项债券资金覆盖分析
（三）压力测试
（四）总体评价
六、项目风险提示
（一）影响项目施工进度或正常运营的风险
1、政策风险
2、经济周期风险
3、项目建设风险
4、项目完工风险
（二）影响项目收益的风险
1、管理运营风险
2、空置风险
七、对专项债券投资者保护措施
八、信息披露计划及主管部门责任
（一）信息披露计划
（二）主管部门职责
九、编制文件依据
关联报告：
保障性住房项目可行性研究报告
保障性住房项目申请报告
保障性住房项目建议书
保障性住房项目商业计划书
保障性住房项目资金申请报告
保障性住房项目节能评估报告
保障性住房行业市场研究报告
保障性住房项目PPP可行性研究报告
保障性住房项目PPP物有所值评价报告
保障性住房项目PPP财政承受能力论证报告
保障性住房项目资金筹措和融资平衡方案
服务流程 ：
1.客户问询，双方初步沟通了解项目和服务概况；
2.双方协商签订合同协议，约定主要撰写内容、保密注意事项、企业相关材料的提供方法、服务金额等；
3.由项目方支付预付款（50%），本公司成立项目团队正式工作；
4.项目团队交初稿，项目方可提出补充修改意见；
5.项目方付清余款，项目团队向项目方交付报告电子版；
另：提供甲级、乙级工程资信资质
